実家相続をどうする？親から子へ“住まいを引き継ぐ”ベストな方法
「親が高齢になってきたけれど、実家はどうすればいいのだろう」
「兄弟姉妹で相続の話をしても意見が合わない」
「空き家になるのはもったいないけれど、維持費や税金が不安」
多くのご家庭で直面するのが “実家をどう引き継ぐか” という問題です。
かつては「長男が家を継ぐ」のが一般的でしたが、現代ではライフスタイルや家族構成の変化により、必ずしもそうはいきません。誰も住まなくなれば空き家になり、固定資産税や管理費の負担だけが残る可能性もあります。
本記事では、親から子へ住まいを引き継ぐ際の課題と対策、相続の方法や手続き、リフォームや建て替えを含めた活用法 を整理し、親世代・子世代ともに後悔しない“ベストな選択”を考えていきます。 “終の棲家”としての建て替え判断基準とは
実家相続で直面する3つの大きな課題
空き家・管理費リスク
誰も住まない実家をそのまま残すと、空き家問題につながります。庭の草木が伸びたり、建物が老朽化したりすると近隣トラブルの原因にもなります。また、特定空き家に指定されると固定資産税の優遇が外れ、税負担が増す可能性があります。
相続トラブルの原因になる共有名義
相続時に「子ども全員で共有名義」にすると、一見公平に思えますが、実際には売却や賃貸の際に全員の同意が必要になり、意思決定が進まないトラブルに発展しやすいです。特に兄弟姉妹が遠方に住んでいる場合や、意見が割れる場合は大きな問題となります。
税金や維持費の負担増加
相続後も固定資産税や修繕費は発生し続けます。住む予定がなければ負担が重荷となり、「売るか残すか」の判断が先送りされ、さらに状況が悪化してしまうケースも少なくありません。
相続前に準備しておきたい基本対策
遺言書・エンディングノートの重要性
親が元気なうちに「誰に引き継ぐのか」「どう活用するのか」を明確にしておくことで、後々の争いを防げます。遺言書の作成は司法書士や弁護士に依頼すれば法的効力を持たせられますし、エンディングノートに希望を残しておくだけでも家族の話し合いが進めやすくなります。
実家をどう活用したいか話し合う
「誰かが住み続けるのか」「売却するのか」「賃貸として活用するのか」を、親子・兄弟間で話し合っておきましょう。思い出が詰まった家だからこそ感情的になりがちですが、早い段階で方向性を共有することが安心への第一歩です。
相続税や贈与税、節税の手段を知る
相続税の対象となる場合、生前贈与や不動産評価額を活用することで節税できるケースがあります。たとえば築年数が古く建物評価額が低い場合は、子どもに生前贈与しても非課税枠内に収まる可能性があります。
実家を引き継ぐ・活用する具体的選択肢
リフォームして住む
耐震性や断熱性能を高めてリフォームすれば、子世代が安心して住み続けられます。特に「親の介護を見据えて同居したい」ケースでは、二世帯リフォームが有効です。 リフォームとリノベーションの違いと選び方完全ガイド
実家を子世代が住み続ける「代償分割」
特定の子が家を相続し、他の兄弟姉妹には金銭で補填する方法です。公平性を保ちながら、実家を活かす方法のひとつです。 国税庁— 代償分割とは
売却して分割する「換価分割」
実家を売却し、現金を相続人で分ける方法。公平に分けやすい一方で、思い出のある家を手放す寂しさも伴います。兄弟姉妹で共有し、賃貸に出す方法もあります。ただし維持管理や修繕の分担が難しく、事前にルールを明確にすることが必須です。
手続き・注意点を整理して進める
実家の相続は感情だけでなく、法律や税務の手続きが密接に関わります。後回しにするとトラブルやペナルティに直結するため、順序立てて確実に進めることが大切です。ここでは、最低限押さえておきたい手続きと注意点を整理します。
遺産分割協議書の作成
相続が発生したら、まず行うべきは相続人全員で話し合う「遺産分割協議」です。実家を誰が相続するのか、売却するのか、あるいは兄弟姉妹で公平に分けるのか──結論を必ず文書化した「遺産分割協議書」にまとめておきましょう。
相続税申告・相続登記の義務化
不動産を相続した場合、相続登記（名義変更）は2024年4月から義務化されました。相続開始から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
税制特例を上手に活用
相続では税負担を軽減できる制度が複数用意されています。条件を満たせば大きな節税につながるため、見逃さないようにしましょう。
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小規模宅地等の特例
親と同居していた子どもがその土地を相続する場合、土地の評価額が最大80％減額されます。結果的に相続税の負担が大幅に軽くなる可能性があります。 -
空き家売却の3,000万円特別控除
相続した空き家を一定条件のもとで売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。老朽化した実家を売却する際の大きな助けになります。
これらの特例は適用要件が細かく、期限や条件を満たさないと利用できないこともあります。必ず税理士や専門家に確認してから手続きを進めることが失敗を避けるコツです。
親子で取り組むための実用Tips
専門家（税理士・司法書士）の活用
相続や登記は専門知識が必要です。特に兄弟姉妹間で意見が分かれる場合、専門家を交えることで円滑に進められます。
私物の整理は生前から少しずつ
遺品整理は心身に大きな負担を伴います。親が元気なうちから「要るもの・不要なもの」を一緒に整理することで、子世代の負担が軽くなります。
将来を見据えた住まい設計
親の介護や子世代の生活を考え、二世帯住宅や平屋建て替えという選択肢もあります。単に「相続する」だけでなく「どう住み継ぐか」を考えることが大切です。 和歌山で選ばれる小さい平屋－シニア世代に最適な省エネ＆高性能住宅
✅ 実家相続で必ず確認したい手続きチェックリスト
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相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成したか
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相続登記（名義変更）を3年以内に行う準備をしているか
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相続税の申告期限（10か月以内）を把握しているか
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小規模宅地等の特例を利用できるか確認したか
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空き家売却の3,000万円特別控除の条件を調べたか
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税理士・司法書士など専門家に相談したか
✅ まとめ
──親子共に納得できる「次の住宅のかたち」を
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空き家化や相続トラブルは、早期準備で防ぐことができる
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遺言や話し合いで「親の思い」と「子どもの暮らし」を共有することが大切
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法的手続きや税制特例を活用し、専門家のサポートを得ながら進めれば安心
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実家をリフォーム・建て替え・売却するかはケースバイケース。大事なのは “家族全員が納得する答え” を導くこと 築50年の家はリフォームか建て替えか？後悔しない判断基準
〜60代から考える、健康寿命を延ばす住まいづくり〜
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