今の土地に20坪の平屋は建てられる？二階建てからの建て替えで確認したい5つの条件

「この二階建てを壊したら、今の土地に20坪の平屋を建てられるのだろうか」

子どもが独立し、夫婦2人になった今。

35坪ほどある二階建ての家を見ながら、そんなことを考えたことはありませんか。

今の家に大きな不満があるわけではありません。住み慣れた場所で、ご近所とのお付き合いもあり、買い物や病院への道もよく知っています。

できれば、この土地から離れたくない。

でも、これから夫婦2人で暮らすのなら、もっと自分たちの時間を楽しめる住まいがあってもいい。

 

例えば、明るいリビングから庭に出られる20坪ほどの平屋。

夫婦それぞれの個室があり、キッチンや洗濯、収納がひとつのフロアにまとまっている。

「今の土地に、そんな平屋が建てられたら」

そう思っても、今の敷地で本当に実現できるのか分からず、検討が止まってしまう方もいらっしゃるでしょう。

 

結論からお伝えすると、今の二階建てが建っている土地でも、20坪前後の平屋に建て替えられる可能性はあります。

ただし、今の家より床面積を小さくすれば、必ず建てられるというわけではありません。

今回は、和歌山で50代・60代からの住まいづくりを考える方へ、今の土地で平屋に建て替える前に確認しておきたい5つの条件を、具体的に説明します。

 

 

1. 二階建てが建っている土地なら、平屋も建てられる？

 

 

まず知っておきたいのは、二階建てと平屋では、土地の使い方が違うということです。

例えば、今の家が延床面積35坪の二階建てだとします。

1階が約18坪、2階が約17坪という間取りなら、建物は上下2つの階に分かれています。

一方、20坪の平屋は、LDKも寝室も水まわりも、すべて1階に配置します。

つまり、延床面積は35坪から20坪に小さくなっても、土地の上に建物が広がる面積は、今より大きくなる場合があるのです。

ここが、平屋への建て替えを考えるときの最初のポイントです。

「今の家より小さくするのだから、問題なく建つだろう」

そう決めつけずに、土地の条件を一度整理してみましょう。

 

確認条件① 建ぺい率｜20坪の平屋を建てる広さがあるか

土地に建てられる建物の広がりを考えるうえで重要なのが「建ぺい率」です。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を表したものです。

例えば、40坪の土地で建ぺい率が50％の場合。

40坪 × 50％ ＝ 20坪

この土地では、原則として建築面積を20坪以内に収める必要があります。

 

ここで注意したいのは、建築面積と延床面積は、必ずしも同じではないということです。

平屋では両者が近い場合もありますが、屋根や軒、ポーチなどの形状によって建築面積の計算が変わることがあります。

また、建ぺい率の上限には、敷地条件などによる緩和が適用される場合もあります。

したがって、「20坪の平屋プランだから、建ぺい率の上限が20坪の土地にちょうど建つ」とは限りません。

目安として、いくつか比較してみましょう。

土地面積	建ぺい率	建築面積の上限の計算例
40坪	40％	16坪
40坪	50％	20坪
40坪	60％	24坪
50坪	40％	20坪
50坪	50％	25坪
50坪	60％	30坪

 

※指定建ぺい率をそのまま適用する単純計算例です。道路後退による敷地面積の減少、角地などの緩和、その他の条件は反映していません。実際に建てられる面積を保証するものではありません。

同じ40坪の土地でも、建ぺい率が40％なのか、60％なのかで条件が大きく違います。

だからこそ、土地の広さだけで平屋への建て替えを判断するのは難しいのです。

 

 

2. 確認条件② 土地の形と建物配置｜駐車場や庭も確保できる？

 

 

建ぺい率の計算で20坪の平屋が建てられそうだと分かったら、次は実際に建物を配置できるかを考えます。

例えば、同じ50坪の土地でも、道路に広く接した整った形の土地と、間口が狭く奥行きの長い土地とでは、平屋の配置の自由度が違います。

また、今の二階建てでは車を2台停められていても、平屋に建て替えると駐車スペースの取り方を変える必要があるかもしれません。

 

家だけでなく、暮らし全体を配置する

50代・60代のご夫婦が平屋に建て替えるなら、建物だけを先に配置するのではなく、次のことも一緒に考えたいところです。

• 夫婦それぞれの車を停められるか

• 玄関から駐車場まで無理なく行き来できるか

• リビングに十分な光を取り込めるか

• ウッドデッキや小さな庭をつくれるか

• 隣家の窓とリビングが向かい合わないか

• 外まわりを無理なく手入れできるか

 

例えば、リビングの南側に小さな庭があれば、室内から季節の変化を楽しめます。

朝はカーテンを開けて庭を眺め、天気のよい日はデッキでコーヒーを飲む。

そんな暮らしに魅力を感じる方もいらっしゃるでしょう。

一方、駐車場を優先する必要があれば、庭やデッキの大きさを調整した方がよい場合もあります。

平屋の建て替えでは、何坪の家を建てるかだけでなく、建物の外にどんな暮らしの場所を残すかも大切です。

 

建て替え前と建て替え後を配置図で比較する

おすすめしたいのは、今の土地を図面にして、現在の二階建てと、新しい20坪平屋を置き比べる方法です。

今の建物では使われていなかった庭の一部に平屋を広げられるかもしれません。

反対に、平屋にすることで車の出入りが難しくなることもあります。

図面で見比べれば、「何となく建てられそう」という感覚が、具体的な判断に変わります。

 

 

3. 確認条件③ 道路の条件｜今は家が建っていても注意が必要

 

実は、建て替えで見落としやすいのが、土地に接する道路の条件です。

「今まで家が建っていたのだから、建て替えも当然できるだろう」

そう思われるかもしれません。

しかし、昔から家が建っている土地でも、現在の建築基準法に照らして確認が必要な場合があります。

 

道路に2m以上接しているか

都市計画区域などでは、建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

また、建築基準法上の道路には、原則として幅員4m以上という考え方があります。

ただし、幅員が4m未満でも、一定の条件を満たして指定された道路は建築基準法上の道路として扱われる場合があります。

その他にも例外的な認定・許可制度があります。

重要なのは、見た目の道路の幅や、車が通れるかどうかだけでは判断できないことです。

 

道が狭い場合はセットバックが必要になることも

例えば、昔から住宅が建ち並んでいる幅の狭い道路に面している場合。

建築基準法第42条第2項の道路に該当すると、建て替えの際、原則として道路中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。

これを「セットバック」と呼びます。

後退した部分は道路とみなされるため、建物だけでなく門や塀も設置できなくなります。

道路の反対側が川や崖などの場合には、後退方法が異なることもあります。

セットバックが必要になると、新しく建物を配置できる範囲が、今の敷地の見た目より小さくなる可能性があります。

特に昔から住んでいる地域では、早めに確認しておきたい条件です。

 

 

4. 確認条件④ 地域の建築ルール｜和歌山市と岩出市でも条件は違う

 

平屋が建てられるかどうかは、土地の形や道路だけでなく、その地域に定められた建築ルールにも左右されます。

代表的なのは、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、防火に関する規制などです。

また、市街化調整区域などでは、建て替えに特別な確認が必要になる場合もあります。

ここで大切なのは、同じ和歌山県内でも、地域によって条件が異なることです。

 

和歌山市の場合

和歌山市には用途地域などが指定されている地域があり、土地ごとに確認すべき建築条件が異なります。

市が公開している都市計画図を利用して概要を調べられますが、実際の建築計画では最新の情報や詳細な規制の確認が必要です。

 

岩出市の場合

岩出市では、市全域が都市計画区域に指定されており、市の公表資料では原則として建ぺい率70％、容積率200％と案内されています。

ただし、道路や敷地の条件、その他の関係法令まで一律という意味ではありません。

このように、土地が40坪だから建てられる、50坪だから安心、とは単純に言えないのです。

 

2025年以降の新しい建築基準にも注意

2025年4月から、新築住宅の省エネ基準への適合が原則義務化されました。

また、建築確認や審査省略制度の対象範囲も見直されています。

今ある住宅が建てられた35年前と、これから建て替える住宅とでは、適用される制度が違う可能性があります。

建て替える場合には、現在の基準で設計できるかどうかを建築士に確認してもらいましょう。

 

 

5. 確認条件⑤ 解体・地盤・設備｜建物以外に必要な工事は？

 

土地の広さや法的条件を確認できたら、最後に考えたいのが、今の家を取り壊して新しい家を建てるための工事です。

今の土地を使えば、新たに土地を購入する費用は必要ありません。

しかし、建て替えでは、建物本体の費用とは別に必要な費用があります。

 

既存住宅の解体

築35年・35坪の二階建てを解体する場合、建物の構造、屋根材、外壁材、道路の広さ、家財の量などによって工事費が変わります。

古い建物では、解体前に必要な石綿（アスベスト）の事前調査や、調査結果に応じた対応も考える必要があります。

また、隣家との距離が近い場合や重機が入りにくい場合は、工事方法に制約が生じることもあります。

 

地盤の状態

今まで家が建っていた土地でも、新しい平屋を建てる際には、必要な地盤調査を行い、地盤の状態を確認します。

調査結果によっては、地盤改良などが必要になる可能性があります。

「昔から家が建っていたから地盤は大丈夫」とは限りません。

 

給排水などの既存設備

現在の水道や排水の配管をそのまま活かせるかどうかも確認したいポイントです。

古い配管の交換や引き直し、建物の配置変更による配管工事などが必要になる場合があります。

さらに、仮住まい、引っ越し、外構工事、登記やローンに関する諸費用なども考えます。

新しい平屋にいくらかかるかではなく、今の家から新しい暮らしへ移るまでに総額でいくら必要か。

そこまで確認することで、無理のない建て替え計画に近づきます。

 

 

6. 今の土地に20坪平屋を建てられるなら、どんな暮らしができる？

 

 

ここまで、建て替えるための条件について説明してきました。

ただ、平屋の建て替えを考える目的は、建築条件を満たすことだけではありません。

本当に考えたいのは、その土地で、これから夫婦2人がどんな暮らしを楽しめるかということです。

例えば、百家のPLAN BOOKでご紹介している20坪・2LDKの参考プラン。

床面積は66.86㎡、約20.22坪です。

夫婦それぞれの個室を設け、LDKを中心に、ランドリールームや収納、庭とのつながりを考えたプランです。

 

夫婦それぞれの居場所がある

夫婦2人の住まいだからといって、寝室も趣味の時間もすべて同じ場所で過ごす必要はありません。

それぞれの部屋で読書をしたり、趣味を楽しんだり。

一緒に過ごす時間と、自分だけの時間を大切にできます。

あわせて読みたい：

20坪・2LDKの平屋で夫婦別々の寝室はできる？50代・60代の間取りと暮らし

 

家事をワンフロアで済ませる

平屋なら、洗濯、収納、キッチンなどを近くに配置する間取りを考えられます。

今は階段の上り下りが苦にならなくても、これからの暮らしで、移動が少なくなることは魅力です。

 

リビングから庭を楽しむ

リビングの窓を開ければ、小さな庭やウッドデッキにつながる。

季節の花を眺めたり、朝の時間をゆっくり楽しんだり。

家の床面積は小さくなっても、日々の暮らしを豊かにすることはできます。

 

20坪・2LDKの平屋を、間取りと写真で見てみませんか？

百家のPLAN BOOKでは、夫婦2人の暮らしを考えた20坪平屋の参考プランをご紹介しています。

間取りや個室、LDK、家事動線、建物の価格などをご確認いただけます。

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お名前とメールアドレスだけで、すぐにご覧いただけます。

 

 

7. 20坪の平屋に建て替える費用はどれくらい？

 

今の土地に平屋が建てられそうだと分かったら、次に考えたいのが予算です。

百家のPLAN BOOKに掲載している20坪・2LDK参考プランでは、次の価格をご案内しています。

建物本体工事：2,080万円

付帯工事：180万円

合計：2,260万円（税込）

これはPLAN BOOK掲載プランの参考価格で、敷地条件や仕様によって変わります。

また、床面積は20.22坪、施工面積は22.59坪です。施工面積は建築基準法上の建築面積とは異なるため、実際の建ぺい率の判定には個別の確認が必要です。

なお、この2,260万円には、既存住宅の解体費、外構費、仮住まい費、引っ越し費、地盤改良費、登記費用や住宅ローン関係の諸費用などは含まれていません。

だからこそ、今の家の解体や敷地の状況を確認してから、建て替えに必要な総額を整理することが大切です。

 

建て替えを急いで決める必要はありません

一方、今の二階建てをリフォームして1階中心の暮らしに変える方法もあります。

家の状態が良く、間取りを大きく変えなくても希望がかなうなら、リフォームが適している場合もあります。

反対に、これからの暮らしに合わせて部屋数も家事動線も変え、平屋らしい生活を実現したいのであれば、建て替えを比較する意味があります。

費用だけでなく、今後の住まいの維持管理や毎日の暮らし方まで含めて、考えてみましょう。

あわせて読みたい：

築35年の二階建てを20坪の平屋に建て替えたら？夫婦2人の暮らしと費用

 

8. まずは今の土地の図面を用意してみませんか？

 

「わが家にも20坪の平屋は建てられるのだろうか」

そう思ったら、最初から建て替えると決める必要はありません。

まずは、今の土地について分かる資料を用意してみましょう。

例えば、土地の測量図や建物を建てたときの配置図、建築確認の資料などです。

すべてそろっていなくても構いません。

土地の場所やおおよその広さ、今の家の状況が分かれば、どのような確認が必要かを整理するところから始められます。

 

建築士と一緒に確認したいのは、次の5つです。

1. 土地の広さと建ぺい率

2. 土地の形と建物・駐車場の配置

3. 道路との接し方とセットバックの必要性

4. 用途地域などの建築ルール

5. 解体・地盤・給排水などの工事条件

これらを確認することで、「建てられるかどうか分からない」という不安を、具体的な検討に変えていけます。

土地の条件を確認したら、次は間取りや予算、仮住まいなど、
建て替えの準備を順番に考えてみましょう。

次に読みたい記事：

二階建てを平屋に建て替えるには何から始める？
50代・60代の準備と進め方

 

9. まとめ｜住み慣れた土地で、これからの暮らしを変えるという選択

 

今の二階建てに住み続ける。

1階を中心にリフォームする。

思い切って、夫婦2人の小さな平屋に建て替える。

どれも、これからの住まいを考える大切な選択肢です。

家を建て替えるために、住み慣れた街や土地を離れる必要はないかもしれません。

ただし、今の土地で20坪の平屋に建て替えられるかは、土地の広さだけでは判断できません。

建ぺい率、道路、建物配置、地域の建築ルール、解体や地盤などの条件を確認して、初めて具体的な計画が見えてきます。

 

そして、もうひとつ大切なのは、建てられるかどうかだけでなく、どんな暮らしをしたいかということです。

朝、庭の緑を眺めながらコーヒーを飲む。

夫婦それぞれの部屋で、好きな時間を過ごす。

掃除や家事に追われず、日々の暮らしを楽しむ。

今の土地に、小さな平屋という新しい暮らしの選択肢があるかもしれません。

まだ建て替えると決めていなくても、まずはその可能性を考えてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

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