住み替えは今の家を先に売る？平屋を先に建てる？50代・60代の進め方【和歌山】
目次
住み替えは今の家を先に売る？平屋を先に建てる？50代・60代の進め方と注意点
「今の家を売って、夫婦2人にちょうどいい平屋へ住み替えたい」
そう考え始めたとき、最初に迷いやすいのが、今の家を売る時期です。
先に家を売れば、新しい住まいに使える金額が分かりやすくなります。しかし、新居が完成するまでの仮住まいや、2回の引っ越しが必要になるかもしれません。
反対に、平屋を先に建てれば、今の家で暮らしながら工事を待ち、完成後に一度の引っ越しで移れる可能性があります。ただし、今の家が予定どおりに売れなければ、住宅ローンや固定資産税、維持費などが一時的に重なることがあります。
どちらにも良い面と注意点があるため、「必ず先に売る」「必ず先に建てる」と一律には決められません。
大切なのは、今の家の売却代金を新居に使う必要があるか、住宅ローンが残っているか、仮住まいの負担を受け入れられるかを先に整理することです。
この記事では、和歌山で平屋への住み替えを考える50代・60代の方へ、売却先行・建築先行・同時進行の違いと、後悔しにくい進め方をやさしく整理します。
住み替え全体の選択肢から確認したい方は、和歌山で住み替えを考える50代・60代へ｜今の家を直すか、平屋に住み替えるかも参考にしてください。
まず結論｜売却代金が必要なら「売却先行」、資金に余裕があるなら「建築先行」を検討
分かりやすく整理すると、今の家の売却代金を土地購入や平屋の建築費に充てる必要が大きい方は、売却先行の方が資金計画を立てやすくなります。
一方、今の家を売る前でも土地代や建築費をまかなえ、売却が遅れても当面の生活資金を守れる方は、建築先行を検討できます。仮住まいを避けやすく、引っ越しを一度にできることが大きな利点です。
二つの予定を近づける同時進行もありますが、売買契約と建築工事には相手があり、天候や工事内容によって完成日が動くこともあります。「ぴったり同じ日に合わせられるはず」と考えず、ずれたときの予備日と予備費を持つことが大切です。
| 比較項目 | 売却先行 | 建築先行 | 同時進行 |
|---|---|---|---|
| 資金計画 | 売却手取り額が確定しやすい | 売却額が未確定のまま進む | 条件が合えば効率的 |
| 仮住まい | 必要になる可能性が高い | 避けやすい | 日程がずれると必要 |
| 引っ越し | 原則2回になりやすい | 1回にしやすい | 1回を目指せる |
| 主な不安 | 売り急ぎ、仮住まいの長期化 | 二重の住居費、売却の長期化 | 契約と工事の予定調整 |
| 向いている方 | 売却代金を新居に使いたい方 | 手元資金と借入余力がある方 | 売却・建築の両担当が連携できる方 |
今の家を先に売る「売却先行」のメリットと注意点
売却先行とは、今の家の売却活動を先に進め、売買契約や引き渡しを終えてから、新しい土地の購入や平屋づくりを本格化する方法です。
ただし、「売却先行＝新居の検討をまったく始めない」という意味ではありません。売却活動と並行して、希望地域、必要な土地の広さ、平屋の坪数、総予算を整理しておくと、売却後の動きがスムーズになります。
メリット1｜新居に使える金額を把握しやすい
今の家が実際にいくらで売れ、諸費用や住宅ローン残高を差し引いて、いくら手元に残るのかが見えやすくなります。
注意したいのは、「査定額」と「売却手取り額」は同じではないことです。査定額どおりに売れるとは限らず、仲介手数料、登記関係費用、住宅ローンの返済などを差し引く必要があります。
新居の予算には、強気の査定額ではなく、安全側に見た売却手取り額を入れる方が安心です。
メリット2｜二重の住宅ローンを避けやすい
今の家に住宅ローンが残っている場合、売却代金で残債を返済し、抵当権を外してから新しい住まいへ進む方法が分かりやすいことがあります。
売却前に新しい住宅ローンを組めるかどうかは、年齢、収入、返済期間、現在の借入、金融機関の商品によって異なります。売却先行なら、既存の借入を整理してから新しい資金計画を立てやすくなります。
注意点1｜仮住まいと2回の引っ越しが必要になりやすい
今の家を引き渡した時点で新居が完成していなければ、いったん賃貸住宅などへ移る必要があります。
現在の家から仮住まいへ。仮住まいから新しい平屋へ。引っ越しが2回になり、家賃、敷金・礼金、仲介手数料、駐車場代、荷物保管、不用品処分なども必要です。
特に50代・60代では、長年の家具や荷物の整理、住所変更、通院や買い物の変化が想像以上の負担になることがあります。建て替え中の仮住まいはどうする？期間・費用・荷物の整理を和歌山で解説では、短期間の住まいを選ぶときの注意点を詳しく紹介しています。
注意点2｜売ったあとに土地が決まらないこともある
売却できた安心感から、急いで土地を決めてしまうのは避けたいところです。
和歌山市、岩出市、紀の川市など、希望する地域によって土地の価格や広さ、道路、買い物や病院への距離、浸水リスクは異なります。平屋を建てられる面積があっても、駐車場や庭、隣家との距離まで含めると、希望どおりにならない場合があります。
売却前から土地の相場と条件を見ておき、仮住まいが少し長くなっても焦って決めない予算を用意しておくことが大切です。
売却先行が向いている方
- 今の家の売却代金を、土地購入や建築費に使う必要がある
- 現在の住宅ローン残高が大きい
- 新居の総予算を確定してから契約したい
- 仮住まいと2回の引っ越しを受け入れられる
- 売却後も老後資金や生活予備費を十分に残せる
平屋を先に建てる「建築先行」のメリットと注意点
建築先行とは、別の土地を確保し、新しい平屋を完成させてから今の家を売る方法です。今の家の敷地に建て替える場合は同じ土地を使うため、この方法は選べません。
メリット1｜今の家で暮らしながら新居を待てる
仮住まいへ移る必要がなく、新しい平屋が完成してから一度の引っ越しで移りやすくなります。
ペットがいる方、大きな家具が多い方、短期賃貸を探しにくい方、環境の変化をできるだけ減らしたい方にとっては大きな利点です。
また、今の家と新居を見比べながら、「この家具は持っていく」「新しい平屋には大きすぎる」と落ち着いて整理できます。
メリット2｜土地と間取りを急がず決めやすい
売却後の退去期限に追われにくいため、土地の周辺環境や平屋の間取り、性能を比較する時間を取りやすくなります。
百家では、12坪・15坪・20坪・25坪の平屋を、人数だけでなく、収納、趣味、来客、将来の介助動線から比べています。広さを具体的に確認したい方は、12坪・15坪・20坪・25坪の平屋施工例をご覧ください。
注意点1｜売れるまで二つの住まいを持つ負担がある
新居の住宅ローン返済が始まったあとも今の家が売れなければ、現在の住宅ローン、固定資産税、火災保険、光熱費、庭や建物の管理費などが重なる場合があります。
空き家になった今の家も、換気、通水、草引き、郵便物、防犯への対応が必要です。売却期間が延びても生活資金を取り崩しすぎないか、事前に確認しておきましょう。
注意点2｜想定より安い価格で売れる可能性がある
新居の契約後に今の家を査定すると、「考えていた金額より低かった」と分かっても、建築予算を変えにくくなります。
建築先行を選ぶ場合でも、新居の土地や建物を契約する前に、今の家の査定、住宅ローン残高、売却に必要な費用を確認することが大切です。
売却額は一つの査定だけで決めず、建物の状態、接道、周辺の成約事例、売却にかけられる期間を見ながら、安全側で資金計画に入れます。
建築先行が向いている方
- 今の家が売れる前でも、土地代・建築費をまかなえる
- 売却が遅れても、老後資金や生活予備費を守れる
- 仮住まいと2回の引っ越しをできるだけ避けたい
- ペット、荷物、通院などの事情で仮住まいが難しい
- 土地や間取りを急がず選びたい
売却と建築を近づける「同時進行」は、予備日を持って考える
理想は、新しい平屋が完成するころに今の家を売却し、現在の家から新居へ一度で引っ越すことです。
実際には、売却の買主、土地の売主、住宅会社、金融機関、司法書士、引っ越し業者など、多くの人の予定が関わります。建築工事も、天候、地盤、資材、検査などで日程が動くことがあります。
そのため、同時進行は「同じ日に完全にそろえる計画」ではなく、多少ずれても対応できる計画にします。
- 今の家の引き渡し時期を相談できるか
- 新居の完成予定日に余裕を見ているか
- 数週間から数か月ずれた場合の住まいを考えているか
- つなぎの資金や二重の住居費を確認しているか
- 売却を条件とする契約条項などを使えるか、宅建業者や金融機関に確認したか
条件によっては、引き渡し時期の調整や短期の仮住まいで負担を減らせることがあります。ただし、買主や契約条件によって異なるため、口約束ではなく書面で確認することが大切です。
50代・60代が順番を決める前に確認したい6つのこと
1｜今の家の売却代金がないと、新居を建てられないか
売却代金が土地の購入や着工金に必要なら、売却先行が基本になります。自己資金や借入で一時的にまかなう場合も、金融機関によって条件が違うため、契約前に確認します。
2｜住宅ローン残高はいくらか
売却価格が住宅ローン残高や売却諸費用を下回ると、差額を自己資金で用意しなければ売却できない場合があります。まず金融機関から残高を取り寄せ、売却手取り額を計算しましょう。
3｜売却が半年以上延びても暮らしを守れるか
建築先行では、売却が長引いたときの負担を確認します。住宅ローンだけでなく、税金、保険、草引き、修繕、二つの家を行き来する交通費も含めます。
4｜仮住まいを無理なく続けられるか
売却先行では、家賃の安さだけで仮住まいを選ばないことが大切です。階段や段差、駐車場、通院、買い物、ペット、荷物の保管、夏冬の室内環境まで確認します。
5｜退職や年金生活へ切り替わる時期はいつか
50代・60代では、計画中に収入が変わることがあります。ローン審査時と返済開始後の収入が同じとは限りません。借りられる額ではなく、退職後も返し続けられる額で考えます。
6｜夫婦や家族が、どの負担を減らしたいか
費用を最優先するのか。引っ越しを一度にしたいのか。土地をゆっくり探したいのか。今の家を納得できる価格で売りたいのか。
夫婦で優先順位が違うこともあります。「何を守るための住み替えか」を先に話しておくと、順番を決めやすくなります。
後悔を減らすための7つの進め方
手順1｜今の家の査定と住宅ローン残高を確認する
査定は、「売ると決めた人だけ」が受けるものではありません。情報収集の段階で、今の家がどのくらいで売れそうかを知ることが、住み替え予算の出発点になります。
査定額、売却を急がない場合の目安、安全側に見た金額の三つを考え、そこからローン残高と諸費用を差し引きます。
手順2｜老後資金を残した総予算を決める
今の家が高く売れそうだからといって、売却代金をすべて新居に使う必要はありません。生活費、医療や介護、車、旅行や趣味、設備交換、生活予備費を先に残します。
建物本体だけでなく、土地、付帯工事、外構、登記、引っ越し、仮住まいまで含む総額は、百家の平屋「価格について」でも確認できます。
手順3｜土地と平屋の最低条件を整理する
希望地域、買い物や病院への距離、車の台数、浸水や道路、必要な平屋の広さを整理します。
すべての希望を入れた土地ではなく、「この先30年に必要な条件」と「できればかなえたい条件」に分けることが大切です。
手順4｜売却先行と建築先行の両方で資金表をつくる
売却先行には、仮住まい、引っ越し2回、荷物保管を入れます。建築先行には、売却が遅れた期間のローン、税金、保険、維持費を入れます。
一方だけを見て決めるのではなく、同じ総予算と期間で比べると、どちらの負担がご家庭に合うかが見えやすくなります。
手順5｜金融機関へ契約前に相談する
土地代、着工金、中間金、完成時の支払いなど、注文住宅では支払いの時期が分かれます。融資が実行される時期や、現在の住宅ローンがある状態で借りられるかは商品によって異なります。
土地や建物の契約後ではなく、候補が見えた段階で相談しましょう。
手順6｜売却と建築を一つの工程表にする
査定、売り出し、売買契約、旧居の引き渡し、土地契約、設計、ローン、着工、完成、引っ越しを一枚に並べます。
予定日だけでなく、「売却が1か月遅れたら」「完成が1か月延びたら」という予備の線も入れておくと安心です。
手順7｜契約前に、ずれたときの対応を決める
売却期限までに売れなかった場合、完成が延びた場合、査定額より安くなった場合にどうするかを決めます。
価格を見直すのか。仮住まいへ移るのか。建築時期を調整できるのか。どこまでなら自己資金で対応できるのか。契約条件と一緒に、家族で確認しておきましょう。
自宅で順番と費用を整理したい方へ、百家では「4つの選択肢比較表」と「この先30年の住居費書き込みシート」を含む資料を無料で郵送しています。
よくある失敗は「査定前・融資確認前に、新居を契約すること」
住み替えで避けたいのは、気に入った土地や間取りを見つけた勢いで、今の家の査定や融資確認をせずに契約することです。
その後で、今の家が想定より安い、住宅ローンが残っている、希望する借入ができないと分かると、老後資金を取り崩したり、売却を急いだりすることになりかねません。
もう一つの失敗は、「高く売れる査定」だけを予算に入れることです。査定額は売却を保証する金額ではありません。売れるまでの期間や建物の状態も含め、安全側の金額で計画します。
税金にも注意が必要です。マイホームを売ったときの3,000万円特別控除など、一定の要件を満たすと利用できる特例があります。一方、新居の住宅ローン控除などと適用時期によって併用できない場合があります。制度は個別条件で変わるため、売却年と入居年を決める前に、税務署や税理士へ確認してください。
住み替えの順番についてよくある質問
Q1｜住みながら今の家を売ることはできますか？
できます。売却活動中に内覧対応は必要ですが、引き渡し日までは今の家に住む方法があります。新居の完成時期に合わせたい場合は、売り出す時期と引き渡し条件を不動産会社へ早めに相談しましょう。
Q2｜住宅ローンが残っていても売れますか？
売却は可能ですが、一般には売却の引き渡し時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できることが必要です。売却代金で足りない場合に自己資金が必要になることもあるため、査定とローン残高を同時に確認してください。
Q3｜仮住まいを避ける方法はありますか？
建築先行や、売却と完成時期を近づける同時進行なら、避けられる可能性があります。ただし、売却や工事の日程は動くことがあります。短期間だけ住める場所、家族の家、荷物保管など、予備案を一つ持っておくと安心です。
Q4｜今の家が売れなかったらどうしますか？
価格、写真、内覧方法、売却条件、販売期間を不動産会社と見直します。不動産会社による買取という方法もありますが、仲介での売却より価格が低くなることがあります。建築先行の場合は、売却が長引いても無理がない期間を先に決めておきましょう。
Q5｜いつ査定を頼めばよいですか？
平屋への住み替えを考え始めた段階で構いません。売却を決めるためではなく、新居の予算と順番を判断するために確認します。査定を受けても、すぐ売り出す必要はありません。
まとめ｜先に「家」を決めるのではなく、先に「順番と総額」を決めましょう
今の家を先に売る売却先行は、売却手取り額が見え、資金計画を立てやすい方法です。一方、仮住まいと2回の引っ越しが必要になりやすく、土地や新居を焦って決めない備えが必要です。
平屋を先に建てる建築先行は、今の家で完成を待ち、一度の引っ越しで移りやすい方法です。一方、売却が遅れたときの二重の住居費と、想定より安く売れた場合への備えが欠かせません。
50代・60代からの住み替えでは、家の価格だけでなく、老後資金、退職時期、住宅ローン、仮住まい、引っ越しの体力まで含めて考えることが大切です。
平屋を建てることを先に決める必要はありません。まず、今の家の売却見込みと新居の総額を同じ表に並べ、ご家庭に無理のない順番を見つけてみてください。
今の家を先に売るか、平屋を先に建てるか。「わが家の順番」を一緒に整理しませんか。
百家の無料相談では、今の家の売却見込み、住宅ローン残高、土地と平屋の総額、仮住まい、引っ越し時期を、一つの工程表に整理します。
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